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二手房過戶應注意哪些問題

一、合同簽訂前應注意事項

1、在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解。要查看產權所有人的身份證件;房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位共有，在簽訂房產買賣合同時，能否全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

2、購房者要對即將進行交易的房產基本情況進行必要的了解。這主要包括房屋產權證是否真實;房產面積多大;該房產用途是什么;該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利等。

3、對房屋上市交易資格的審查。

3.1如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件;

3.2如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見;

3.3如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。根據《中華人民共和國擔保法》的規定，只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。

3.4如購買公房，須了解所購公房是成本價還是標準價，標準價購買的公房在出讓時須按成本價補足費用。由于公房原單位對公房一般都保留優先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優先購買權的書面意見;另外，軍隊、醫院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，不得出售;

3.5所購房屋是已購公房或經濟適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準書;

二、合同簽訂時應注意事項

1、需要準備的證明材料有:身份證原件或護照原件及復印件;未成年人的戶口簿或出生證明;有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，提供的有些材料如委托書、同意書等必須經境內、外機構公證、認證后方為有效。

2、認真審查合同約定內容

2.1當事人的名稱或姓名、住所:這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等，以免出現欺詐情況。

2.2標的:此處應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況;同時還要寫明房屋產權歸屬(需與第一條內容一致)，房屋轉賣是否有約束條件;是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業管理費用及其他交費狀況;房屋相關文書資料的移交過程。

2.3價款:此處應寫明總價款;付款方式;付款條件;如何申請按揭貸款;定金;尾款等。

2.4履行期限、地點、方式:這里主要寫明交房時間;條件;辦理相關手續的過程;配合與協調問題;雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務;各種稅費、其他費用如何分攤;遇有價格上漲、下跌時如何處理。

2.5違約責任:這里主要說明哪些系違約情形;如何承擔違約責任;違約金、定金、賠償金的計算與給付;在什么情況下可以免責;擔保的形式;對違約金或定金的選擇適用問題。

2.6解決爭議的方式:這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。

2.7合同生效條款:雙方在此約定合同生效時間;生效或失效條件;幾種無效的免責條款;當事人要求變更或撤消合同的條件;合同無效或被撤消后，財產如何進行返還。

2.8合同中止、終止或解除條款:明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務;解除權的行使期限;補救措施;合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還。